Маркетинговое заключение по строительству коттеджного поселка "Изумрудный" ЗАТО г. Северск. 2008г
1. Характеристика района.
Коттеджная застройка находится к северу от Томска в 8 км от АРЗа, в 700 метрах от Сосновского КПП г. Северска. В настоящее время, проектируемая территория - это сплошной лесной массив. В случае строительства коттеджного поселка потребуется частичная вырубка сосен. С запада, ближе к КПП примыкает МКР «Сосновка», административно относящийся к г. Северску, но находящийся за пределами колючей проволоки. Микрорайон «Сосновка» состоит из четырех пятиэтажных кирпичных домов, пятый - в процессе строительства. Есть магазин, спортзал, гостиница и аптека. Планируется строительство детского сада и школы.
В районе отсутствует рейсовое транспортное сообщение между Северском и Томском, но проходят маршрутное автобусное сообщение между мкр «Сосновка и г.Северск.
Ближайшие детский сад и школа, медицинские учреждения находятся в Северске за КПП, в пос. Спутник и в Томске на АРЗе. Детей в школу №77 возит специальный автобус.
Экологическая обстановка благоприятная: сосновый бор, чистый воздух, тишина.
2. Уровень спроса-предложения.
Характеристика предложения
Территория Северска включает сам Северск и пять населенных пунктов: Самусь, Орловка, три садоводческие товарищества. Индивидуальное строительство развито слабо. Отчасти массовую коттеджную застройку сдерживает неопределенность места размещения будущей АЭС. Так, администрация Северска планирует реанимировать проект 1997 года коттеджного поселка возле Чернильщиково, на 500 домов, но одна из рассматриваемых площадок для АЭС находится в том же районе.
В пос. Самусь оформляются 80 участков под застройку. В дополнение к этому, в Самуски (направление в сторону Орловки) одобрена площадка под 30-35 коттеджей с инфраструктурой. Землю предполагается продавать с аукциона.
В настоящее время рассматривается проект строительства коттеджного поселка «Сосны» возле центрального КПП. Застройщик - новосибирская строительная фирма «Главсибстрой» (фирма создана в 2007г. для реализации проектов малоэтажного строительства группы «АСМ», специализирующейся на выпуске строительных конструкций). Поселок проектируется на 650 домов, по обе стороны от дороги. Дома предполагаются площадью в 80, 100 и 120 кв. метров с участками от 8 до 10 соток. Застройщик обещает, что в базовую комплектацию дома будет входить система канализования (септик заводского изготовления), скважина, станции очистки воды (общая на поселок и вторая ступень - очистка питьевой воды в каждом доме), бойлер приточно-вытяжная вентиляционная система, камин, пластиковые окна, посудомоечная машина, измельчитель кухонных отходов, возле дома - площадка под парковку...
За дополнительную плату новосибирские строители обещают построить гараж, установить кондиционер, подключить телефон и Интернет, укомплектовать дом мебелью и техникой и даже смонтировать автоматический полив газона. Основание планируется делать из мелкозаглубленного ленточного фундамента. Стены - сборная каркасно-панельная система «Элевит» (информация, найденная на данную тему, приведена в приложении): элементы конструкции изготавливают на заводе, затем собирают на площадке. Кровля - металлочерепица. Изюминка проекта - «теплый потолок»: В домах не планируется устанавливать батареи, они будут снабжены системой электрических инфракрасных обогревателей. Как обещает инвестор, данное оборудование потребляет 10-15 Вт на 1 кв. метр и при установке автоматики работает всего 10-15 минут в час. Экономия энергии получается за счет того, что обогревается не воздух, а предметы в помещении, в том числе кожа человека.
Весь поселок планируется застроить одновременно, со всем благоустройством. Запланирована социальная инфраструктура: два детских сада, школа, торговый центр. На проектирование поселка отведено 9 месяцев.
Проект строительства поселка пока у северской администрации вызывает вопросы. Они касаются санитарно-эпидемиологического заключения: проектом предусмотрена вырубка деревьев, основная же проблема - участок в зоне влияния томского северо-западного промышленного узла, шум, пыль, газы и так далее - не благоприятная экологическая обстановка.
Характеристика спроса
В июне-июле 2008 года силами группы маркетинга ТДСК проведено исследование спроса на индивидуальные дома в пригороде Томска среди томичей . В опросе приняло участие 924 респондента. Получены следующие результаты:
Желание жить в собственном доме в пригороде Томска высказало 92% опрошенных. 8% горожан предпочитают жить в квартирах.
Основная масса опрошенных (71%) в существующих условиях готова приобрести небольшой коттедж от 80 до 120 кв.метров, стоимостью от 3 до 4 млн. рублей. Дома, площадью более 200 кв. метров и стоимостью от 6 млн. рублей интересует не более 9% Томичей.
Размер коттеджа
По размеру земельного участка мнения разделились. Наиболее востребованным оказался средний размер 5-6 соток, стоимостью 500-600 тыс. рублей. Достаточно высок процент тех, кто предпочитает участки около 10 соток и больше (39%). Заданный критерий стоимости - 1 млн. рублей за такой участок респонденты считают приемлемым.
Размер земельного участка
Размер земельного участка часто соотносится с размером коттеджа и в целом зависит от финансовых возможностей человека. Совмещая размер коттеджа и земельного участка, получаем следующие показатели спроса:
19% - одноэтажные коттеджи, площадью 80 кв.м. и участком земли 3-4 сотки;
26% - одноэтажные коттеджи, площадью 90-100 кв.м. и участком земли 5-6 соток;
26% - двухэтажные коттеджи, площадью 120 кв.м. и участком земли 7-8 соток;
13% - двухэтажные коттеджи, площадью 130-150 кв.м. и участком земли 9-10 соток;
16% - двухэтажные коттеджи, площадью более 160 кв.м. и участком земли не менее 10 соток;
Рынок коттеджного строительства в городском пригороде пользуется растущим спросом. Спрос на индивидуальные дома растет, и будет расти по мере формирования устойчивого среднего класса. Основной спрос приходится на небольшие коттеджи ~ площадью до 120 кв. метров. В то же время этот спрос не подкрепляется адекватным предложением домов. Пока на рынке нет реализованных проектов коттеджных поселков для среднего класса.
Попытку реализации масштабного проекта строительства поселка между Томском и Северском предпринимает новосибирская фирма «Главсибстрой». Заявленные намерения и показатели представляются привлекательными, но судить о ликвидности проекта пока рано, так как окончательные расчеты по стоимости еще не представлены.
3. Уровень цен
Основное предложение индивидуальных домов сосредоточено в пос. Самусь. Цены на коттеджи в пос. Самусь составляют: от 20 до 25 тыс. рублей за 1 кв. метр, в с. Семиозерки -18-20 тыс. рублей за 1 кв.м. в зависимости от площади, месторасположения, наличие коммуникаций и отделки. В стоимость коттеджей, как правило, входит земельный участок.
Заявленная цена в МКР «Сосны» - 40 тыс. рублей за кв.м. или около 4 млн. рублей за 1 коттедж.
В МКР «Сосновка», который прилегает к рассматриваемому району, уровень цен на квартиры составляет 39-41 тыс. рублей за кв. метр.
Заключение
1. Проект размещения коттеджного поселка в районе «Сосновая-18» имеет свои сильные и слабые стороны, а также риски.
Преимущества:
- нахождение в сосновом бору, чистый воздух;
- расположение за пределами КПП г. Северска (открытый доступ нерезидентам Северска);
- наличие пропуска в г.Северск;
- расположение рядом с трассой (дорога с асфальтовым покрытием);
- по соседству расположен обжитой микрорайон «Сосновка» с объектами инфраструктуры.
Недостатки:
- Отсутствие поблизости детского сада и школы;
- Отсутствие транспортного сообщения с Томском.
Существующие риски проекта:
- реализация масштабного проекта по застройке МКР «Сосны» может способствовать насыщению спроса на коттеджи в Северске;
- снижение инвестиционного спроса на жилье в целом с 2008-2015гг., связанное с кризисными явлениями на финансовых рынках и в экономике;
- закрытость и неразвитость рынка недвижимости Северска (для совершения сделок необходим пропуск в город), покупать коттеджи будут в основном северчане;
- риск проектирования, проектирование коттеджей требует тщательного подхода к планировке помещений.
Основной спрос будет приходиться на коттеджи 90-120 кв. метров, стоимостью 3-4 млн. рублей. Размер земельного участка может варьироваться от 4 до 10 соток (развернутые показатели спроса приведены выше).
Поселок целесообразно построить в едином архитектурном стиле, произвести ограждение участков, выполнить ландшафтную планировку. Наличие внутриквартальных дорог и благоустройство территории порой играет решающую роль при выборе места жительства. Ликвидность поселения поднимет наличие пропускной охранной системы со шлагбаумом на въезде.
Спросом будут пользоваться коттеджи с черновой внутренней отделкой (окна, 1 цикл сантехники, разводка отопления, котел), с подключением электричества, водоснабжения.
Стоимость коттеджей вместе с земельным участком для данного района должна составлять не более 30 тыс. рублей/кв.метр, 70 тыс. рублей/1 сотка земли (в ценах июля 2008 г.).
Позиционировать данную коттеджную застройку целесообразно для семей со средними доходами, жителей Северска. Район также привлечет ту часть северчан, которая работает в Томске (не надо проходить КПП). Томичей район может заинтересовать при условии невысокой цены относительно других коттеджных поселков и наличии пропуска в Северск.
